Chegou o dia da vistoria e, em vez da alegria, veio a lista: porta que não fecha, piso solto, mancha de infiltração, metragem diferente do prometido. Assinar o termo sem ressalvas nessa hora pode complicar sua vida depois.

Checklist prático da vistoria

  • Paredes e tetos: rachaduras, manchas, bolhas de pintura.
  • Piso e rejunte: peças soltas, desnível, trincas.
  • Hidráulica: vazamentos, pressão, ralos, caimento do box.
  • Elétrica: tomadas, interruptores, quadro de disjuntores.
  • Esquadrias: portas, janelas, vedação, fechaduras.
  • Comparação com o memorial descritivo, item por item.
  • Áreas comuns e itens de lazer prometidos na publicidade.

Como documentar

Fotografe tudo com data, faça vídeo percorrendo o imóvel e registre cada ponto no termo de vistoria antes de assinar. Se a construtora se recusar a registrar, anote a recusa e envie a lista por e-mail no mesmo dia, pedindo protocolo.

Prazos e fundamentos

Vícios aparentes devem ser reclamados assim que constatados. O Código de Defesa do Consumidor trata dos vícios do produto e do prazo para reclamar (art. 26), e o Código Civil prevê a garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra (art. 618). Publicidade e memorial descritivo integram a oferta (art. 30 do CDC).

Quando a construtora ignora

Se os chamados não avançam, o histórico documentado é o que sustenta a discussão sobre reparo, abatimento do preço ou indenização.

A leitura que costuma favorecer o comprador

Quem compra imóvel na planta paga durante anos por algo que ainda não existe e assina um contrato que não escreveu. Esse desequilíbrio é o ponto de partida de quase toda discussão imobiliária: o comprador assume prestações, correção pelo índice da obra e taxas diversas, enquanto o risco do empreendimento continua sendo, por natureza, do incorporador. Quando o contrato tenta inverter essa lógica, a cláusula pode ser questionada.

Retenção que vira lucro é retenção abusiva

Devolver pouco e reter muito não se justifica pelo simples fato de constar do contrato. A retenção existe para cobrir despesas efetivas — corretagem, publicidade rateada, custos administrativos — e não para transformar a desistência do comprador em fonte de receita, ainda mais quando a unidade retorna ao estoque e é revendida, muitas vezes por valor maior. Ficar com o dinheiro e com o imóvel é o retrato do ganho desproporcional que o direito não ampara.

Cobranças depois do atraso

Outro ponto sensível: taxas de evolução de obra, juros antes das chaves e condomínio cobrado de unidade que ainda não foi entregue. A obrigação de pagar despesas do imóvel acompanha, como regra, a posse efetiva. Cobrar por um período em que o comprador sequer podia usar o bem — e no qual o próprio vendedor estava em atraso — é um dos argumentos mais recorrentes para pedir a devolução dos valores, em dobro quando a cobrança é indevida e sem engano justificável.

O valor pago é atualizado

Parcelas pagas ao longo de anos não voltam pelo valor nominal. Elas são corrigidas monetariamente desde cada desembolso, e a mora do vendedor gera juros. É por isso que muitas propostas de acordo parecem razoáveis à primeira vista e deixam de parecer depois da conta feita. A calculadora acima dá essa dimensão de forma ilustrativa, com metodologia aberta: correção pela variação média de preços e juros de 1% ao mês.

Você não precisa chegar com tudo pronto

Contrato, comprovantes, planilha de pagamentos e e-mails ajudam muito — mas a falta deles não impede uma primeira conversa. Boa parte dos documentos pode ser obtida depois, inclusive junto à construtora. Conte a sua história: o que foi prometido, o que foi pago e o que aconteceu. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, mas com uma leitura honesta do que se aplica.

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