Chegou a proposta e o susto foi grande: depois de anos pagando, a devolução prometida é uma fração do que saiu do seu bolso. Antes de aceitar, vale entender de onde vem cada desconto.

O que a lei diz sobre retenção

A Lei 13.786/2018 trata dos percentuais de retenção em empreendimentos de incorporação, com regras diferentes quando existe patrimônio de afetação. Fora dessas hipóteses, ou quando o contrato é anterior, a discussão passa pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência sobre devolução de valores pagos.

Descontos que costumam aparecer na planilha

  • Cláusula penal por desistência.
  • Comissão de corretagem.
  • Taxa de administração ou de publicidade do empreendimento.
  • Impostos e despesas de manutenção do imóvel.
  • Fruição, quando houve uso do bem.

Nem todo desconto é indevido, e nem todo desconto é legítimo. O que costuma ser questionado é a cobrança acumulada, sem memória de cálculo e sem informação prévia clara.

Como conferir a conta

Some tudo o que você pagou, corrigido, e compare com o valor oferecido. Peça por escrito: base de cálculo, percentual aplicado, itens descontados e prazo de pagamento. Se a construtora não fornece, isso por si só já é um sinal.

Cuidado com o termo de quitação

Assinar aceitando a proposta costuma implicar quitação ampla, encerrando a discussão. Leia com calma e, se tiver dúvida, ouça alguém antes.

Fale com quem vai ouvir o seu caso

Não prometemos resultado. Prometemos analisar a planilha, explicar o que está em jogo e indicar o caminho possível.

A leitura que costuma favorecer o comprador

Quem compra imóvel na planta paga durante anos por algo que ainda não existe e assina um contrato que não escreveu. Esse desequilíbrio é o ponto de partida de quase toda discussão imobiliária: o comprador assume prestações, correção pelo índice da obra e taxas diversas, enquanto o risco do empreendimento continua sendo, por natureza, do incorporador. Quando o contrato tenta inverter essa lógica, a cláusula pode ser questionada.

Retenção que vira lucro é retenção abusiva

Devolver pouco e reter muito não se justifica pelo simples fato de constar do contrato. A retenção existe para cobrir despesas efetivas — corretagem, publicidade rateada, custos administrativos — e não para transformar a desistência do comprador em fonte de receita, ainda mais quando a unidade retorna ao estoque e é revendida, muitas vezes por valor maior. Ficar com o dinheiro e com o imóvel é o retrato do ganho desproporcional que o direito não ampara.

Cobranças depois do atraso

Outro ponto sensível: taxas de evolução de obra, juros antes das chaves e condomínio cobrado de unidade que ainda não foi entregue. A obrigação de pagar despesas do imóvel acompanha, como regra, a posse efetiva. Cobrar por um período em que o comprador sequer podia usar o bem — e no qual o próprio vendedor estava em atraso — é um dos argumentos mais recorrentes para pedir a devolução dos valores, em dobro quando a cobrança é indevida e sem engano justificável.

O valor pago é atualizado

Parcelas pagas ao longo de anos não voltam pelo valor nominal. Elas são corrigidas monetariamente desde cada desembolso, e a mora do vendedor gera juros. É por isso que muitas propostas de acordo parecem razoáveis à primeira vista e deixam de parecer depois da conta feita. A calculadora acima dá essa dimensão de forma ilustrativa, com metodologia aberta: correção pela variação média de preços e juros de 1% ao mês.

Você não precisa chegar com tudo pronto

Contrato, comprovantes, planilha de pagamentos e e-mails ajudam muito — mas a falta deles não impede uma primeira conversa. Boa parte dos documentos pode ser obtida depois, inclusive junto à construtora. Conte a sua história: o que foi prometido, o que foi pago e o que aconteceu. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, mas com uma leitura honesta do que se aplica.

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