Comprar o imóvel na planta é, para a maioria das famílias, a maior decisão financeira da vida. Quando a obra da Plano&Plano atrasa, quando o distrato devolve muito menos do que se esperava ou quando a chave chega junto com infiltração e trinca, a frustração vem acompanhada de contas que não param. Este texto explica, em tese, como esses casos costumam ser analisados.

Atraso na entrega e o prazo de tolerância de 180 dias

Quase todo contrato de compra na planta prevê um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista de entrega. Esse prazo é aceito pela jurisprudência quando está redigido de forma clara e destacada. O ponto sensível é o que acontece depois dele.

Vencidos os 180 dias sem habite-se e sem entrega das chaves, a discussão costuma girar em torno de duas alternativas previstas na Lei 13.786/2018: o comprador pode pedir a resolução do contrato, com devolução do que pagou em até 60 dias e sem retenção por causa que não deu, ou pode manter a compra e pleitear indenização, geralmente na forma de multa contratual ou de valor equivalente ao aluguel do período de atraso.

Chuva, falta de material, dificuldade com fornecedor e alteração de projeto normalmente são tratados como risco do próprio empreendedor, não como caso fortuito que afasta a responsabilidade.

Distrato: quanto costuma voltar

A Lei 13.786/2018 organizou o que antes era pura briga contratual. Em regra, na desistência por iniciativa do comprador, a construtora pode reter a comissão de corretagem e uma multa sobre os valores pagos: até 25% nos empreendimentos comuns e até 50% quando há patrimônio de afetação, hipótese em que a devolução pode ocorrer em até 30 dias após o habite-se.

Além disso, se o comprador já estava na posse do imóvel, entram na conta a fruição e os encargos do período. O que costuma ser questionado são as retenções que ultrapassam esse desenho, a cobrança cumulativa de taxas administrativas e a devolução parcelada em prazos que não constam da lei.

Cobranças que geram mais dúvida

  • Corretagem e SATI: a corretagem pode ser transferida ao comprador quando informada previamente e com destaque; a cobrança de assessoria técnico-imobiliária é considerada abusiva pelo STJ (Tema 938).
  • Juros no pé: juros compensatórios cobrados antes da entrega das chaves são discutidos caso a caso, conforme a redação do contrato.
  • Taxa de evolução de obra e INCC: a correção pelo INCC até o habite-se é usual; o que se questiona é a continuidade do reajuste depois do atraso da própria construtora.
  • Condomínio antes das chaves: a cobrança em regra só começa com a efetiva imissão na posse.

Vícios construtivos depois da entrega

Receber a chave não encerra a responsabilidade da Plano&Plano. O art. 618 do Código Civil prevê garantia de cinco anos para solidez e segurança da obra, e o CDC trata dos vícios do produto, com prazo de reclamação a contar do aparecimento do defeito oculto (arts. 26 e 27). Infiltração, trinca estrutural, problema hidráulico, piso estufado e esquadria fora do prumo estão entre os pontos mais recorrentes.

Metragem menor que a anunciada e diferença entre o entregue e o memorial descritivo ou o material publicitário também entram nessa conta, pela força vinculante da publicidade (arts. 30 e 35 do CDC).

O que reunir agora, na prática

  • Contrato completo e quadro-resumo, com a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância.
  • Memorial descritivo e material publicitário do lançamento (folder, site, anúncios, conversas com o corretor).
  • Comprovantes de todos os pagamentos, incluindo sinal, corretagem, parcelas e reajustes.
  • E-mails e mensagens com novas datas de entrega e justificativas da construtora.
  • Fotos e vídeos datados dos defeitos, além dos protocolos de assistência técnica.
  • Comprovante de aluguel pago no período de atraso, se for o caso.

Reclamações sem solução e canais oficiais

Conte-nos o que aconteceu

Cada contrato tem uma redação, cada obra tem um histórico e cada família tem uma urgência diferente. Não prometemos resultado — o que fazemos é ouvir o caso, ler o contrato e explicar, com honestidade, o que se aplica à sua situação.

Se você ainda não tem todos os documentos em mãos, fale com a gente do mesmo jeito. A conversa inicial serve justamente para organizar o que falta.